У нью-йоркских договоров свой словарь, и неверно понятый термин обходится дороже, чем весь торг по ставке. Вот короткий глоссарий, который нужен каждому арендатору.
Структуры арендной платы
- Full-service (gross): налоги, страховка, уборка и базовые коммунальные услуги уже в ставке.
- Modified gross: нью-йоркский стандарт — всё включено в рамках базового года, дальнейший рост расходов перекладывается на арендатора.
- Triple-net (NNN): низкая базовая ставка плюс ваша доля налогов, страховки и эксплуатации — обычно ещё 15–25 $ за фут.
Цифры, которые удивляют
- Loss factor — разница между арендуемой и полезной площадью, на Манхэттене обычно 25–35%.
- Индексация — фиксированные 2,5–3% в год либо ваша доля роста налогов и эксплуатационных расходов сверх базового года.
- TI allowance — вклад собственника в отделку, часто 50–100 $ за фут при длинных договорах.
- Арендные каникулы — обычно месяц за каждый год срока, в начале договора.
- Good-guy guarantee — личная гарантия, ограниченная периодом до корректной сдачи помещения; стандарт Нью-Йорка и намного безопаснее полной гарантии.
Что стоит выторговывать
Право субаренды и уступки, опцион на продление с понятной формулой ставки, тарифы на кондиционирование во внерабочее время и потолок по перекладываемым эксплуатационным расходам. На горизонте пяти лет это важнее, чем доллар скидки со ставки. Когда будете сравнивать реальные предложения, начните со зданий в каталоге Нью-Йорка: каждая заявка попадает к брокеру, который работает в этом районе ежедневно, и для арендатора это бесплатно.